Rękojmia przy sprzedaży nieruchomości
okiem radcy prawnego
Sprzedaż nieruchomości to jeden z najważniejszych kroków w życiu. Niezależnie od tego, czy sprzedajesz dom, mieszkanie czy działkę, warto znać swoje prawa i obowiązki. W tym kontekście istotnym zagadnieniem jest rękojmia – temat często pomijany, a jednocześnie kluczowy dla bezpieczeństwa transakcji. Co dokładnie oznacza rękojmia przy sprzedaży nieruchomości? Jakie są jej zasady oraz jakie konsekwencje mogą wynikać z wad ukrytych? Przyjrzyjmy się bliżej temu zagadnieniu i dowiedzmy się więcej o przedawnieniu roszczeń związanych z rękojmią.
Istota rękojmi
Rękojmia to instytucja prawna, która ma na celu ochronę kupującego. W przypadku sprzedaży nieruchomości zapewnia ona, że sprzedawana rzecz jest wolna od wad lub też, że ich sprzedawca odpowiada za ewentualne wady.
W praktyce oznacza to, że jeśli nabywca odkryje wady po zakupie, może domagać się naprawy lub nawet wymiany nieruchomości. Rękojmia nie dotyczy tylko oczywistych wad – obejmuje również wady ukryte, które mogą ujawniać się dopiero po pewnym czasie.
Zgodnie z definicją zawartą w kodeksie cywilnym wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
a) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
b) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
c) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
d) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Przy czym dotyczy to również wad prawnych, które obejmują sytuacje, gdy przedmiot sprzedaży stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążony prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna może również polegać na nieistnieniu prawa.
Rękojmia przy sprzedaży nieruchomości
W momencie zakupu mieszkania czy domu, nabywca ma prawo oczekiwać, że stan techniczny odpowiada opisowi w umowie. Jeśli pojawią się problemy po dokonaniu transakcji, rękojmia daje możliwość dochodzenia swoich praw ale – uwaga- tylko przez określony czas.
Okres rękojmi przy sprzedaży nieruchomości wynosi zazwyczaj pięć lat od momentu wydania (przy sprzedaży innych rzeczy jest on krótszy, standardowo są to dwa lat. UWAGA: kupujący od chwili wykrycia wady ma rok na podjęcie działań, chyba że jest konsumentem – wtedy może skorzystać ze swoich uprawnień przez 5 lat od wydania mu nieruchomości.
Wadą może być np. nieprawidłowe wykonanie instalacji elektrycznej czy hydraulicznej, użycie niewłaściwych materiałów do wykonania zabezpieczeń dachu, niewłaściwe wykonanie podłogi – katalog wad jakich dopuścić się mogą fachowcy jest w zasadzie nieograniczony.
Co można zrobić po stwierdzeniu wad?
Uprawnienia kupującego
W przypadku stwierdzenia wady kupującemu przysługuje prawo do:
a) żądania usunięcia wady (najczęściej wykorzystywane uprawnienie)
b) żądania wymiany rzeczy sprzedanej na wolną od wad (co może mieć sens w przypadku deweloperów),
czy nawet złożenie oświadczenia o
c) o odstąpieniu od umowy sprzedaży (o ile wada jest w danym wypadku istotna) albo
d) o obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej.
Wyżej podane informacje stanowią, jak to zazwyczaj bywa, jedynie zarysowanie tematu. Każdy przypadek trzeba analizować odrębnie – w czym agencja Plejada Nieruchomości profesjonalnie pomaga. Aranżujemy ocenianie przez specjalistów mieszkań i domów przed ich zakupem przed ich zakupem oraz pomagamy w dochodzeniu uprawnień z tytułu rękojmi.
Agent nieruchomości powinien informować potencjalnych kupujących o stanie sprzedawanej nieruchomości. W procesie sprzedaży bardzo ważne jest informowanie kupujących o znanych nam wadach lokalu. Sprzedając lokal w stanie do remontu, należy zawsze umieścić informację w umowie sprzedaży – np. Sprzedawane mieszkanie jest w stanie do generalnego remontu, kupujący zapoznali się ze stanem lokalu, akceptują go i nie wnoszą uwag.
Masz wątpliwości? Skontaktuj się z radcą prawnym Danielem Motyczko tel. +48 730 200 757, który pomoże Tobie i Twoim bliskim w rozwiązaniu spraw dotyczących nieruchomości.
