Czy po 1 stycznia 2026 roku decyzje WZ wydane wcześniej pozostaną w mocy? Jakie zmiany w zasadach wydawania decyzji WZ wejdą w życie po tej dacie? Co oznacza zgodność decyzji WZ z planem ogólnym

1. Czy po 1 stycznia 2026 roku decyzje WZ wydane wcześniej pozostaną w mocy?

Tak, wszystkie decyzje o warunkach zabudowy (WZ) wydane do 31 grudnia 2025 roku pozostaną w mocy po 1 stycznia 2026 roku. Będą one nadal obowiązujące, a inwestorzy będą mogli na ich podstawie uzyskiwać pozwolenia na budowę. Istnieje jednak wyjątek: decyzje te wygasną, jeśli w międzyczasie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który obejmie teren inwestycji. Uchwalenie planu ogólnego nie wpłynie na ważność wcześniej wydanych decyzji WZ, nawet jeśli ich ustalenia będą sprzeczne z planem ogólnym. Inwestorzy będą mogli nadal korzystać z takich decyzji WZ, o ile nie zostanie uchwalony MPZP.

2. Jakie zmiany w zasadach wydawania decyzji WZ wejdą w życie po 1 stycznia 2026 roku?

Po 1 stycznia 2026 roku zasady wydawania decyzji WZ ulegną istotnym zmianom w związku z reformą planowania przestrzennego. Oto kluczowe zmiany:

• Dodatkowe warunki wydania decyzji WZ:
  • Teren inwestycji musi znajdować się w obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym (jeśli taki plan został uchwalony w gminie). Jeśli gmina nie wyznaczy takich obszarów, uzyskanie WZ będzie niemożliwe.
  • Inwestycja musi być zgodna z planem ogólnym, czyli z jego strefami planistycznymi i gminnymi standardami urbanistycznymi.
• Wyłączenie zasady kontynuacji funkcji:
  • Obecnie WZ wymaga zgodności funkcji inwestycji z zabudową sąsiednią (zasada “dobrego sąsiedztwa”). Po 1 stycznia 2026 roku funkcja inwestycji będzie musiała być zgodna z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej w planie ogólnym, a nie z istniejącą zabudową.
• Zmiana obszaru analizy:
  • Obszar analizowany dla ustalenia parametrów zabudowy będzie ograniczony do maksymalnie 200 metrów (obecnie nie ma górnego limitu, jeśli front terenu przekracza 70 m). Minimalna wielkość pozostanie trzykrotnością frontu terenu, ale nie mniej niż 50 m.
• Terminowość decyzji WZ:
  • Decyzje WZ wydane lub stające się prawomocnymi po 1 stycznia 2026 roku będą ważne tylko przez 5 lat od daty prawomocności. Wcześniej wydane decyzje pozostają bezterminowe, o ile stały się prawomocne przed tą datą.
• Brak możliwości uzyskania WZ bez planu ogólnego:
  • Jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego do 31 grudnia 2025 roku, po 1 stycznia 2026 roku nie będzie można uzyskać nowych decyzji WZ, chyba że wniosek złożono przed końcem 2025 roku i postępowanie trwa.

3. Co oznacza zgodność decyzji WZ z planem ogólnym?

Zgodność decyzji WZ z planem ogólnym oznacza, że po wejściu w życie planu ogólnego (co powinno nastąpić najpóźniej 1 stycznia 2026 roku), każda nowa decyzja WZ musi spełniać jego ustalenia. Konkretnie:

• Funkcja zabudowy: Funkcja planowanej inwestycji musi być zgodna z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej określonym w planie ogólnym (np. mieszkaniowa, usługowa).
• Wskaźniki zabudowy:
  • Maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, wysokość zabudowy i udział powierzchni zabudowy nie mogą przekraczać wartości określonych w planie ogólnym dla danej strefy.
  • Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej musi być co najmniej taki, jak w planie ogólnym (w zabudowie śródmiejskiej – co najmniej 2/3 wartości z planu).
• Gminne standardy infrastruktury społecznej (jeśli uchwalone):
  • Działka musi mieć dostęp do infrastruktury społecznej (np. szkoła, zieleń publiczna) w odległościach określonych w planie ogólnym, licząc trasą pieszą istniejącą w dniu wydania decyzji WZ.

Zgodność ta nie dotyczy decyzji WZ wydanych przed wejściem w życie planu ogólnego ani tych, dla których postępowanie wszczęto przed 31 grudnia 2025 roku – w takich przypadkach stosuje się dotychczasowe przepisy, nawet jeśli decyzja zostanie wydana po 1 stycznia 2026 roku.

Zadzwoń i dowiedz się, ile warta jest Twoja nieruchomość +48 881 433 956 lub +48 881 433 995. Napisz: biuro@plejadanieruchomosci.pl.  Masz pytania na temat planowanych zmian w wydawaniu i funkcjonowaniu WZ? Nie czekaj skontaktuj się już dziś.