DZICY LOKATORZY – JAKIE WYNAGRODZENIE MOŻNA IM NALICZYĆ?

Sytuacja, w której ktoś zajmuje Twoją nieruchomość bez umowy i tytułu prawnego, nazywana jest potocznie obecnością „dzikiego lokatora”. Choć prawo chroni posiadanie (czyli właśnie „dzikiego lokatora”), właściciel nie jest całkowicie bez szans — może domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Ale ile to może być i na jakich warunkach?

Kiedy właściciel może żądać wynagrodzenia?

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego wydanym w sprawie o sygn. III CZP 43/24 osoba, która przez dłuższy czas zajmuje nieruchomość bez umowy, może być zobowiązana do zapłaty wynagrodzenia za czas korzystania z tej nieruchomości.

Kluczowe warunki to:

• brak tytułu prawnego (np. umowy najmu) po stronie osoby zajmującej lokal,
• faktyczne korzystanie z nieruchomości przez określony czas,
• ustalenie wysokości wynagrodzenia zgodnie z wartością rynkową.

W praktyce sąd może (i, z punktu widzenia właściciela, powinien) uznać, że wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości odpowiada obowiązującej stawce czynszu rynkowego dla podobnych lokali.

Dodatkowo właściciel może do wynagrodzenia doliczyć koszty eksploatacyjne (media, utrzymanie) i ewentualne szkody, jeśli można je udowodnić.

Jak dochodzić wynagrodzenia i jakie są wyzwania?

1. Wezwanie do opuszczenia nieruchomości

Zanim przystąpisz do działań sądowych, warto formalnie wezwać zajmującego do opuszczenia nieruchomości i zapłacenia wynagrodzenia. Warto to zrobić na piśmie z określeniem terminu.

2. Pozew sądowy

Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, właściciel może wytoczyć pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (oraz jednocześnie domagać się opróżnienia i wydania nieruchomości). W pozwie określa się wysokość żądania i przedstawia się dowody na korzystanie oraz brak tytułu prawnego.

3. Ocena przez sąd

Sąd oceni, czy zajmujący miał podstawy do przebywania w lokalu (czy może istnieje jakiś legalny tytuł), oraz zweryfikuje, czy stawka wynagrodzenia jest adekwatna. W razie pozytywnego orzeczenia właściciel może uzyskać wyrok nakazujący zapłatę oraz wydanie lokalu.

4. Egzekucja

Gdy wyrok stanie się prawomocny, należy zastosować egzekucję przez komornika, aby wyegzekwować zarówno wydanie nieruchomości, jak i zapłatę należności.

Warto pamiętać, że proces ten bywa czasochłonny i kosztowny — dlatego ważne jest wcześniejsze zebranie dokumentacji: korespondencji, zdjęć, zeznań świadków itp.

Podsumowanie

Jeśli ktoś zajmuje Twój lokal bezumownie, masz prawo domagać się wynagrodzenia odpowiadającego stawce rynkowej. Aby to zrobić skutecznie, potrzebujesz dobrego przygotowania formalnego: wezwania, dokumentacji i pozwu. Choć proces nie jest prosty, w wielu przypadkach sądy przyznają rację właścicielom.

Potrzebujesz wsparcia przy weryfikacji lokatorów?

W Plejadzie Nieruchomości pomagamy klientom nie tylko w sprzedaży czy zakupie nieruchomości — oferujemy również wsparcie prawne w sprawach lokatorów przy najmie. Dokonujemy ich wstępnej weryfikacji, nasi doświadczeni agenci potrafią przygotować bezpieczną dla Ciebie umowę najmu.
Skontaktuj się z nami — razem zadbamy o to, byś odzyskał swoją nieruchomość i otrzymał należne wynagrodzenie.