Czy można zawrzeć warunkową umowę sprzedaży nieruchomości?

Tak, ale należy pamiętać, że ta umowa nie przenosi własności nieruchomości. Konieczne będzie zawarcie kolejnej umowy i przeniesienie samej własności.

Co do zasady umowy mogą mieć skutki zobowiązujące lub rozporządzające (przenoszące własność czy inne prawa). Lub też, jak umowa sprzedaży nieruchomości, z definicji łączyć oba skutki. Zgodnie z art. 157 § 1 kodeksu cywilnego „Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.”  W treści art. 157 KC realizuje się zasada pewności obrotu, która dominuje nad zasadą swobody umów. 

Przypomnijmy jeszcze, że „termin” jest to zdarzenie przyszłe i pewne (najczęściej data) a zgodnie z definicjami kodeksowymi, „warunek” jest „zdarzeniem przyszłym i niepewnym”. Przy czym uwaga: nie chodzi tu o tzw. „warunki prawne”,  a więc przesłanki skuteczności czynności prawnej ustanowione przez ustawy, a nie przez strony czynności. Takim dopuszczalnym warunkiem prawnym w umowie będzie np. klauzula, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga uzyskania przez nabywcę-cudzoziemca wymaganego prawem zezwolenia na nabycie nieruchomości – jest to warunek stricte ustawowy a nie cywilnoprawny (jak np. prawo pierwokupu, także na rzecz podmiotu państwowego czy samorządowego – tu do skorzystania z prawa pierwokupu będzie też potrzebna umowa cywilnoprawna, na którą sprzedający może się nie zgodzić).

Tym samym możliwe jest zawarcie umowy warunkowej obejmującej sprzedaż nieruchomości,. jako warunek wskazując właśnie np. nie skorzystanie z prawa pierwokupu, czy inne przyszłe i niepewne zdarzenia, ale będzie to tylko umowa obligacyjna. W razie spełnienia warunku konieczne będzie konsekwentne zawarcie umowy rozporządzającej i przenoszącej własność. Tak więc przeniesienie własności z zastrzeżeniem terminów czy warunków, których ziszczenie zależy od woli stron może być, w zależności od pozostałej treści umowy (bądź też interpretacji, tradycyjnie są “dwie szkoły”) albo nieważne albo ważne, ale tylko w zakresie zobowiązania do przyszłego przeniesienia. Czyli i tak konieczne będzie zawarcie właściwej umowy przenoszącej własność.